Comment réussir une demande de prêt immobilier pour expatrié ?

Si vous vivez à l’étranger et avez besoin de financement pour acquérir une propriété en France, vous devrez comprendre ce qu’il faut pour monter un bon dossier de prêt en tant qu’expatrié. Vous familiariser avec ce processus maximisera vos chances de succès. Mais avant il faudra prendre en compte plusieurs éléments.

En tant que non-résident, votre dossier présentera certaines difficultés uniques auxquelles certaines banques peuvent avoir du mal à faire face : contrats de travail en langue étrangère, statuts professionnels sans équivalent en France (les CDI n’existent pas en Chine par exemple), les salaires payés en monnaie locale, des réglementations fiscales strictes. Ces circonstances nécessitent une expertise particulière et sont plus difficiles à gérer pour les établissements bancaires français.

Par conséquent, votre dossier prendra plus de temps afin qu’il soit traité. Il faut compter environ 60 jours entre le contrat de vente préliminaire et la promesse de vente, contre 45 jours pour les particuliers résidents en France.

Conseil : assurez-vous que votre accord préalable contient une condition suspensive de financement qui vous laisse suffisamment de temps pour obtenir un prêt, idéalement 60 jours. Si vous n’obtenez pas de prêt dans ce délai, votre dépôt peut être récupéré.

De plus, avec des taux aussi bas qu’ils le sont, le crédit immobilier pour expatrié est devenu un produit leader que les banques utilisent pour attirer leurs clients vers des produits financiers plus rentables. Pour compenser cela, les banques vous proposeront généralement des taux plus élevés qu’ils ne le feraient aux résidents ou aux contreparties financières.

Conseil : il est certes possible d’obtenir un prêt en France tout en vivant à l’étranger, mais vous devrez contacter un courtier hypothécaire, qui négociera les conditions financières de votre prêt avec plusieurs banques pré-identifiées qui financent les expatriés.

Calculez votre capacité d’emprunt

Avant de commencer à cibler la propriété que vous souhaitez acheter, assurez-vous d’estimer votre capacité d’emprunt afin de connaître votre budget. Pour ce faire, la banque ou le courtier calculera votre revenu, qui est égal à vos dépenses totales divisées par votre revenu net avant impôt (ainsi que vos revenus immobiliers), avec une pondération de 80% appliquée. En tant que non-résident, votre ratio de remboursement de prêt ne peut dépasser un maximum de 35 à 39%, comme un résident traditionnel.

Quelle que soit votre capacité d’emprunt, sachez que l’on vous demandera de payer 10% du montant total à l’avance (hors frais de notaire). Les prêts sans dépôt sont extrêmement rares pour les non-résidents.

Afin de vérifier la source de ce dépôt et de s’assurer qu’il est conforme à la réglementation, la banque vous demandera des pièces justificatives – par exemple des relevés bancaires, des déclarations de donation etc.

Conseil : avec l’aide d’un courtier, vous pouvez vous assurer à l’avance que votre dépôt est conforme et transférable en France depuis le pays d’origine.

Déterminez le type de propriété que vous recherchez et assurez-vous qu’elle est admissible au financement.

N’oubliez pas de rechercher les types de biens pour lesquels vous pouvez obtenir un financement en tant qu’expatrié. Les banques pour expatrié n’accordent pas de prêts pour tous les types de projets immobiliers. Cela est vrai pour les projets de construction, les propriétés qui nécessitent beaucoup de rénovations à financer, les chambres d’hôtes, les locaux commerciaux et les immeubles de bureaux. Les châteaux et les manoirs sont également plus difficiles à financer, car il est plus difficile pour la banque de les revendre si l’emprunteur fait défaut.

Avec ces types de propriétés, il n’y a pas beaucoup de solutions de financement pour les expatriés, mais il est toujours possible de trouver un prêt si vous êtes prêt à payer un acompte plus élevé.

Fournissez les pièces justificatives pour compléter votre demande

Une fois que vous avez trouvé une propriété, vous devez préparer une dossier de demande de prêt pour expatrié avec toutes les pièces justificatives dont votre banque aura besoin pour évaluer votre situation et éventuellement vous accorder le prêt. En voici les principaux :

  • Identité
  • Domicile
  • Situation matrimoniale
  • Revenus
  • Contrat de travail
  • Situation bancaire
  • Etat du patrimoine

Veuillez noter que toutes les banques ne demandent pas les mêmes documents. Certains exigeront des relevés bancaires des 12 derniers mois, d’autres n’auront besoin que des relevés des 3 derniers mois.

En engageant un courtier habitué à traiter avec les expatriés, vous pouvez éviter tout va-et-vient inutile relatif aux formalités et gagner plus de temps. Le courtier vous enverra une liste complète des documents nécessaires pour un expatrié à l’évaluation de votre candidature, en fonction de votre état civil, de votre situation professionnelle et de votre pays de résidence.

Les documents doivent être lisibles et traduits en langue française, si nécessaire. Cela maximisera vos chances de succès. En effet, certaines banques refuseront d’examiner une demande si elle est incomplète et contient des documents dans une langue étrangère.

Conseil : il est important d’engager ce processus à un moment où vos dépenses et votre situation professionnelle sont stables.